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Efecto contable del uso del modelo de valor razonable en la medición posterior de propiedades de inversión – NIC 40

OCH Blog Efecto contable del uso del modelo de valor razonable en la medición posterior de propiedades de inversión

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Utilizar el modelo de valor razonable como política de medición posterior de las propiedades de inversión, genera un impacto que, como debe ser registrado al estado de resultados integrales año tras año, genera unos esfuerzos importantes por parte de la administración de las compañías.

Las Normas Internacionales de Información Financiera, dentro de las posibilidades que establece para la determinación de la política de medición posterior para las Propiedades de inversión, mencionadas en los párrafos 30 y siguientes de NIC 40, permite que este tipo de propiedades sean medidas a valor razonable con efecto a resultados, lo que naturalmente implica que la compañía que así lo decidiera debe aplicar una determinación de este valor al cierre de cada ejercicio contable.

 

De acuerdo con las definiciones de NIC 40, las propiedades de inversión son “propiedades (terreno o un edificio —o parte de un edificio— o ambos) mantenidas (por el dueño o por el arrendatario como un activo por derecho de uso) para obtener rentas o apreciación del capital o con ambos fines” situación que implica, necesariamente, que estamos hablando para el caso de inmuebles que están destinados a generar ingresos vía arrendamientos o generar plusvalías o valorizaciones sobre los mismos o, en la mayoría de los casos, a combinar ambas tasas de rentabilidad que permiten a su dueño generar beneficios a través del negocio inmobiliario.

 

Sobre estas propiedades de inversión, la norma mencionada ofrece la opción de determinar una política de medición posterior entre 2 modelos: i) El modelo del costo y ii) el modelo de valor razonable.

 

En el modelo de costo, las propiedades de inversión serán medidas posteriormente al valor de adquisición o valor de reconocimiento inicial afectado por la depreciación calculada sobre la vida útil que se asigne a estas propiedades para el caso de las edificaciones y construcciones, y los potenciales deterioros que se generen en la revisión de los activos asociada a NIC 36.

 

En el modelo de valor razonable, las propiedades de inversión serán medidas posteriormente a su valor de mercado, determinado de forma razonable (Para el caso de NIIF para PYMES, sin que se genere un esfuerzo o costo desproporcionado) sin depreciación y sin revisiones de deterioro, pues la determinación periódica del valor razonable de mercado de estos activos recogería cualquier variación, positiva o negativa del activo, demostrando su valor en condiciones actuales.

 

En este ultimo modelo, el efecto de la variación del valor razonable, debe ser reconocido dentro de la sección de resultados del Estado de Resultados Integrales, razón por la cual, y basados en el principio de comparabilidad de los estados financieros bajo NIIF, se hace necesario que este valor razonable sea determinado todos los años, sea a través del avalúo de un tercero independiente de la compañía o de otros métodos demostrables técnicamente que reflejen la realidad de mercado del bien, de acuerdo a las reglas establecidas por “NIIF 13 – Valor Razonable”.

 

El reconocimiento de esta variación puede generar un incremento o decremento en el activo, cuya contrapartida sería un ingreso o gasto, de forma correspondiente, por medición al valor razonable de propiedades de inversión, que hace parte  de los ingresos o gastos operacionales del estado de resultados que se presentan dentro del periodo, lo cual genera una utilidad o pérdida que se pueden entender como “no realizadas” por corresponder a ingresos o gastos que no generan movimiento de efectivo, sin embargo, estas estarían a disposición de los accionistas para un potencial distribución de utilidades por parte de la sociedad.

 

Todos estos elementos hacen que la elección de esta política sea de gran cuidado para las compañías que decidan aplicarla y se deben tener presentes todos los impactos contables y administrativos que se generan.

Fuentes:

IFRS – NIIF: NIC 40

Ver NIC 40

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