1. El sector vivienda ya estaba debilitado antes del terremoto
Durante el primer semestre de 2026, las ventas de vivienda nueva cayeron cerca de 9 % frente al mismo período de 2025. Las iniciaciones de vivienda disminuyeron aproximadamente 19 % y el valor agregado de las edificaciones cayó 5,6 %. la diferencia entre ventas e iniciaciones: vender una vivienda refleja demanda, pero el impacto económico real sobre empleo, materiales, financiación y actividad constructora ocurre cuando el proyecto efectivamente inicia obra. Por esto, la verdadera recuperación del sector depende de lograr que las ventas vuelvan a transformarse en proyectos en construcción.
2. El terremoto agrega un segundo desafío:
El terremoto del 10 de agosto de 2026, de magnitud 7,4 y con epicentro en San José del Palmar, Chocó, obliga al país a manejar simultáneamente tres frentes: reactivar la construcción formal, reconstruir las zonas afectadas por el terremoto y continuar reduciendo el déficit habitacional preexistente.
Los recursos destinados a la emergencia no deberían desplazar los esfuerzos necesarios para recuperar el mercado normal de vivienda, y sobre todo cuando no se conoce el verdadero tamaño de la reconstrucción, puesto que no debe confundirse una vivienda afectada con una vivienda que necesariamente debe reconstruirse. Esto depende del diagnóstico técnico: algunas viviendas requerirán reparaciones o mejoramientos; otras deberán ser reconstruidas completamente; algunas familias podrían ser atendidas mediante vivienda VIS ya terminada; y en ciertos casos puede ser necesaria una relocalización, particularmente si el terreno continúa presentando riesgos.
Por esto, todavía es prematuro calcular de forma definitiva cuántas viviendas nuevas tendrán que construirse y cuánto costará la reconstrucción.
3. Reconstrucción no significa necesariamente recuperación económica
Esta distinción es particularmente importante desde una perspectiva económica. La reconstrucción sí aumentará la demanda de materiales de construcción; mano de obra; transporte; maquinaria; servicios profesionales y financiación.
Por tanto, puede producir un aumento temporal de la actividad constructora en las regiones afectadas. Sin embargo, no debe interpretarse ese aumento como creación neta equivalente de riqueza, porque buena parte corresponde simplemente a reponer viviendas, infraestructura y patrimonio destruidos.
La recuperación sostenible del sector continuará dependiendo del desarrollo de nuevos proyectos habitacionales vinculados a la formación de hogares y a la demanda normal de vivienda.
4. El gran desafío será la capacidad de ejecución
El éxito de la política pública no debería medirse únicamente por el monto de recursos o subsidios anunciados, sino por su transformación efectiva en: viviendas construidas, mejoramientos realizados y soluciones entregadas a los hogares.
La ejecución requiere una cadena relativamente compleja: identificación del beneficiario, diagnóstico técnico, selección y contratación del operador, ejecución, supervisión y entrega. Cualquier retraso disminuye la velocidad con la que el gasto público se convierte tanto en solución habitacional como en actividad económica.
El terremoto hará más compleja esta situación porque deberán gestionarse simultáneamente subsidios de arrendamiento, mejoramientos, reconstrucciones, vivienda rural e infraestructura.
5. Hay tres restricciones económicas importantes
La situación fiscal del país limita los recursos cuando hay múltiples necesidades, por lo cual la reconstrucción y la política de vivienda compiten por recursos públicos escasos. Restricción Problema principal Efecto sobre viviendaFiscal Recursos públicos limitados y múltiples necesidades. Otra restricción es la tasa de interés. El costo de financiación elevado dificulta el crédito constructor y el crédito hipotecario. Y los costos laborales por el incremento del salario mínimo aunque mejora los ingresos de muchas familias.
Esto conduce a un planteamiento interesante: un subsidio puede mejorar el cierre financiero de un comprador, pero parte de dicho efecto puede perderse si simultáneamente aumenta el costo del crédito hipotecario o del crédito constructor.
6. Reconstruir mejor, no simplemente reconstruir
Quizás uno de los mensajes estructurales más importantes es que reponer las viviendas exactamente en las mismas condiciones puede perpetuar su vulnerabilidad. La reconstrucción debería considerar: normas sismorresistentes; calidad estructural; características del suelo; servicios públicos; exposición a amenazas; ordenamiento territorial; información catastral; posible relocalización de hogares.
Existe una debilidad adicional: solo 37,5 % de los municipios contaba con instrumentos de ordenamiento territorial actualizados.
Por ello, la tragedia también podría utilizarse como oportunidad para elevar la resiliencia del parque habitacional y mejorar la planificación territorial.
Conclusión
Colombia no enfrenta solamente el problema de reconstruir las viviendas destruidas por el terremoto. Debe hacerlo mientras reactiva un sector vivienda que ya venía debilitado y continúa reduciendo el déficit habitacional estructural.
En el corto plazo, la prioridad es atender a las familias damnificadas, diagnosticar los daños, proporcionar soluciones temporales y comenzar reparaciones y reconstrucciones.
En el mediano y largo plazo, el desafío es integrar esta reconstrucción con políticas de financiación, suelo, productividad, ordenamiento territorial y reducción del riesgo, manteniendo simultáneamente condiciones que permitan que los proyectos ordinarios de vivienda alcancen cierre financiero e inicien construcción.
Fuente:
- Capital Inteligente Bancolombia, 8 de septiembre de 2026
